Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã ban hành Công văn số 1083/VKSTC-V9 ngày 26/3/2024 giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. Theo đó, Viện kiểm sát đã giải đáp một số vướng mắc về việc thực hiện Bộ luật Dân sự năm 2015. Một số giải đáp nội dung như sau:

 1.Đối với vướng mắc “Khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định: "...Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó...".

Việc xác định hai phần ba nghĩa vụ là khó khăn trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ không phân chia được theo phần hoặc hợp đồng liệt kê danh sách các nghĩa vụ theo hướng mở”, Viện kiểm sát nhân dân tối cao giải đáp như sau:

Việc xác định đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ hay chưa phải dựa trên thỏa thuận của các bên trong giao dịch về số lượng, loại công việc, số tiền...phải thực hiện (Ví dụ: nếu là nghĩa vụ giao hàng thì phải giao được ít nhất 2/3 khối lượng hoặc số lượng hàng; nếu là nghĩa vụ trả tiền thì phải trả được ít nhất 2/3 số tiền; nếu nghĩa vụ là hoàn thành một công việc thì phải thực hiện được ít nhất 2/3 công việc). Đương sự có yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch trong trường hợp trên có nghĩa vụ chứng minh mình đã hoàn thành nghĩa vụ đến mức nào (trên cơ sở số lượng, khối lượng, thời gian, các việc đã làm, kết quả đã đạt được...) để Toà án xác định đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ hay chưa[5].

Trường hợp nghĩa vụ trong giao dịch không thể định lượng được, không thể xác định được bên có nghĩa vụ đã thực hiện được bao nhiêu phần nghĩa vụ thì không áp dụng Điều 129 BLDS để công nhận hiệu lực của giao dịch mà giao dịch đó sẽ vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức.

2.Đối với vướng mắc: “ Trường hợp các bên thỏa thuận số tiền phạt cọc cao hơn giá trị tài sản đặt cọc quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS thì thỏa thuận này có được Tòa án chấp nhận không?”, Viện kiểm sát giải dáp như sau:

Theo Điều 328 BLDS năm 2015 thì các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, nếu mức phạt cọc quá cao so với giá trị tài sản đặt cọc, vượt quá khả năng chi trả của người nhận đặt cọc thì cho dù trước đó các bên đã có thoả thuận, Tòa án vẫn có thể không chấp nhận.

3.Đối với vướng mắc  “Trường hợp người nhận đặt cọc là người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do đất chưa được đấu giá, chưa được tách thửa...) hoặc là người môi giới thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?”, Viện kiểm sát nhân dân tối cao giải đáp như sau:

Hiện nay, quy định của pháp luật trực tiếp về hợp đồng đặt cọc chỉ có Điều 328 BLDS, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao (Mục 1 Phần I hướng dẫn về trách nhiệm chịu phạt cọc) và Án lệ số 25/2018.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS và vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS, tức là vi phạm các điều kiện bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, giao dịch tồn tại là không hợp pháp.

Nếu hợp đồng đặt cọc hợp pháp nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng, một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết thì có thể là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423 BLDS.

Do việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người nhận đặt cọc phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp (là người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nếu người nhận đặt cọc không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể.

Tuy nhiên, trong vụ án cụ thể, nếu có đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh người nhận đặt cọc là người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp hoặc hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trả tiền, giao đất) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc.

4. Đối với vướng mắc “Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc đã trả đủ tiền mua đất nhưng chưa làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không, có công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?”, Viện kiểm sát nhân dân tối cao giải dáp như sau:  

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc đã trả đủ tiền mua đất nhưng chưa lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Theo khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Theo Điều 188 Luật Đất đai thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai (chưa đăng ký vào Sổ địa chính) thì chưa có hiệu lực. Do vậy, trong trường hợp trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công nhận.

Số tiền mua đất bên đặt cọc đã giao cho bên nhận đặt cọc được xác định là số tiền đặt cọc. Để xác định hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu hay không phải căn cứ vào nội dung sự việc tranh chấp, nếu hợp đồng đặt cọc vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS và/hoặc có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS thì vô hiệu.

5 Đối với vướng mắc “Trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, người nhận chuyển nhượng đã làm nhà trước thời điểm có quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP[6] thì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất được hình thành từ trước ngày văn bản của UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành không?”, Viện kiểm sát nhân dân tối cáo giải đáp như sau:

Khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, trường hợp nêu trên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Đối với vướng mắc “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không bảo đảm diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất nông nghiệp nhưng đất thuộc quy hoạch đất ở và đủ diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở. Trong hợp đồng có điều kiện bên chuyển nhượng phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có được công nhận không?”, Viện kiểm sát nhân dân tối cao giải đáp như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là hợp đồng có điều kiện. Khoản 6 Điều 402 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định”.

Trường hợp trên, mặc dù hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên cũng thỏa thuận với nhau về điều kiện để thực hiện hợp đồng đó là phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Điều kiện do các bên thỏa thuận chưa xảy ra thì hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật. Khi phát sinh tranh chấp mà chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất sang đất ở thì Tòa án hủy hợp đồng; nếu đã chuyển đổi được thì Tòa án công nhận hợp đồng.

Ngoài ra, tại Văn bản, Viện kiểm sát nhân dân tối cao giải đáp một số vướng mắc trong thực hiện Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Luật Hoà giải, đối thoại tại Toà án năm 2020, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) …

Thu Lý

Vũ Thị Thanh Tú