Trả lời

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:

“a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản”.

Như vậy, về nguyên tắc thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 4 của Luật này quy định thu nhập được miễn thuế là “thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất”.

Cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất chuyển nhượng cho người khác thì thu nhập phát sinh được miễn thuế nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ, Cụ thể:

“a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ”.

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Thêm nữa, một trong các điều kiện được hướng dẫn tại điểm b.1.3 khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ trưởng Bộ Tài chính là “Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó”.

Chính vì vậy, nếu tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở, bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở đó.

Trường hợp bạn chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó. Tức là vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi tại khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014 như sau:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật”.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất. Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản.

Thu Hường

Vũ Thị Thanh Tú