Tại Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau:

Điều 57. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê

1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

b) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

c) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

4. Trường hợp nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân quy định tại khoản 3 Điều này có căn hộ để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Việc quản lý vận hành nhà ở quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành (sau đây gọi chung là Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư).

6. Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau:

Điều 54. Yêu cầu về phát triển nhà ở của cá nhân

…..

3. Cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, được Nhà nước giao, bao gồm cả trường hợp giao đất do bồi thường về đất, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác.

Theo Điều 41, Điều 42 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở quy định như sau:

Điều 41. Việc xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ
1. Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ là nhà ở có từ 02 tầng trở lên được thiết kế, xây dựng với mục đích để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc chỉ để cho thuê đối với từng căn hộ.

2. Việc xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện như sau:

a) Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê, để bán hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan;
b) Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ mà có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì việc xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
3. Việc quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Điều 42. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua, bàn giao nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ
1. Trường hợp xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 57 của Luật Nhà ở hoặc theo khoản 3 Điều 57 của Luật Nhà ở mà có căn hộ để bán, cho thuê mua thì việc bán, cho thuê mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Trường hợp xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 57 của Luật Nhà ở mà có căn hộ chỉ để cho thuê thì việc cho thuê nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
3. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ cho người mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Việc bàn giao các căn hộ mua bán, thuê, thuê mua được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 37 của Luật Nhà ở và Điều 25 của Nghị định này;
b) Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết.

Theo quy định Luật Nhà ở năm 2023 và văn bản hướng dẫn trên, bạn có quyền xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình. Tuy nhiên, trường hợp bạn xây dựng quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì việc cho thuê nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
Mai Hoa

Vũ Thị Thanh Tú