Theo Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định : Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Tại Điều 143 Luật Nhà ở quy định cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư; phân hạng nhà chung cư như sau:

Điều 143. Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư; phân hạng nhà chung cư

1. Diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có) bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Đối với diện tích lô gia thì tính toàn bộ diện tích sàn từ mép trong của tường chung hoặc tường bao căn hộ.

Trường hợp có trang thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng của công trình theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì trang thiết bị, cấu kiện đó được xác định thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

2. Việc xác định cụ thể diện tích quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

3. Việc phân hạng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Theo Điều 5 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở quy định quy ché quản lý và sử dụng nhà chung cư như sau:

1. Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) cấp cho người mua, thuê mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính diện tích tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có) nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công hoặc lô gia thì tính toàn bộ diện tích sàn đến mép trong của ban công hoặc lô gia; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung này.

2. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ đã ký vào trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Căn cứ theo Mục A.3 Phụ lục A ban hành kèm theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về Phân định diện tích trong nhà ở như sau:

Phân định diện tích trong nhà ở

A.1 Diện tích sử dụng của mỗi căn hộ là tổng diện tích ở và diện tích phụ sử dụng riêng biệt. Đối với nhà ở nhiều căn hộ thì diện tích sử dụng của mỗi căn hộ là diện tích sử dụng riêng biệt của từng căn hộ cộng với phần diện tích phụ dùng chung cho nhiều hộ, được phân bổ theo tỷ lệ với diện tích ở của từng căn hộ.

A.2 Diện tích các phòng, các bộ phận sử dụng đều được tính theo kích thước thông thủy (trừ bề dày tường, vách, cột kể cả lớp trát nhưng không trừ bề dày lớp vật liệu ốp chân tường hay ốp tường).

Diện tích các gian phòng có chiều cao thấp hơn được tính vào tổng diện tích với hệ số 0,7.

CHÚ THÍCH: Các ống rác, ống khói, thông hơi, điện, nước và các đường ống kỹ thuật khác đặt trong phòng hay bộ phận nào thì không tính vào diện tích các gian phòng hay bộ phận đó.

A.3 Diện tích sử dụng trong nhà ở là tổng diện tích các phòng ở và các phòng phụ, được tính như sau:

a) Diện tích ở là tổng diện tích các phòng chính dùng để ở bao gồm:

- Phòng ở (phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung, phòng khách, phòng làm việc, giải trí) trong nhà ở căn hộ;

- Phòng ở, phòng ngủ trong nhà ở ký túc xá;

- Các tủ tường, tủ xây, tủ lẩn có cửa mở về phía trong phòng ở;

- Diện tích phần dưới cầu thang bố trí trong các phòng ở của căn hộ (nếu chiều cao từ mặt nền đến mặt dưới cầu thang dưới 1,60 m thì không tính phần diện tích này).

b) Diện tích phụ: là tổng diện tích các phòng phụ hoặc bộ phận sau đây:

- Phòng tiếp khách, sinh hoạt chung, phòng quản lý trong nhà ở ký túc xá;

- Bếp (chỗ đun nấu, rửa, gia công, chuẩn bị) không kể diện tích chiếm chỗ của ống khói, ống rác, ống cấp, thoát nước;

- Phòng tắm rửa, giặt, xí, tiểu và lối đi bên trong các phòng đối với nhà ở thiết kế khu vệ sinh tập trung;

- Kho;

- Một nửa diện tích lôgia;

- 0,3 diện tích ban công, thềm;

- 0,35 diện tích sân trời;

- Các hành lang, lối đi của căn hộ hoặc các phòng ở;

- Các tiền sảnh, phòng đệm… sử dụng riêng cho một căn hộ hoặc một vài phòng ở;

- Các lối đi, lối vào, phòng đệm của khu bếp hay khu tắm rửa, giặt, xí, tiểu tập trung;

- Các tủ xây, tủ lẩn của căn hộ có cửa mở về phía trong các bộ phận hay phòng phụ.

CHÚ THÍCH: Trong nhà ở nhiều căn hộ, diện tích phụ dùng chung cho nhiều căn hộ như phòng để xe, phòng sinh hoạt công cộng chung, phòng quản lý hoặc bảo vệ thì không tính vào diện tích trên.

...

Theo đó, diện tích sử dụng của mỗi căn hộ là tổng diện tích ở và diện tích phụ sử dụng riêng biệt. Đối với nhà ở nhiều căn hộ thì diện tích sử dụng của mỗi căn hộ là diện tích sử dụng riêng biệt của từng căn hộ cộng với phần diện tích phụ dùng chung cho nhiều hộ, được phân bổ theo tỷ lệ với diện tích ở của từng căn hộ.

Diện tích sử dụng trong nhà ở chung cư là tổng diện tích các phòng ở và các phòng phụ, được tính như sau:

- Diện tích ở là tổng diện tích các phòng chính dùng để ở bao gồm:

+ Phòng ở (phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung, phòng khách, phòng làm việc, giải trí) trong nhà ở căn hộ;

+ Phòng ở, phòng ngủ trong nhà ở ký túc xá;

+ Các tủ tường, tủ xây, tủ lẩn có cửa mở về phía trong phòng ở;

+ Diện tích phần dưới cầu thang bố trí trong các phòng ở của căn hộ (nếu chiều cao từ mặt nền đến mặt dưới cầu thang dưới 1,60 m thì không tính phần diện tích này).

- Diện tích phụ: là tổng diện tích các phòng phụ hoặc bộ phận sau đây:

+ Phòng tiếp khách, sinh hoạt chung, phòng quản lý trong nhà ở ký túc xá;

+ Bếp (chỗ đun nấu, rửa, gia công, chuẩn bị) không kể diện tích chiếm chỗ của ống khói, ống rác, ống cấp, thoát nước;

+ Phòng tắm rửa, giặt, xí, tiểu và lối đi bên trong các phòng đối với nhà ở thiết kế khu vệ sinh tập trung;

+ Kho;

+ Một nửa diện tích lôgia;

+ 0,3 diện tích ban công, thềm;

+ 0,35 diện tích sân trời;

+ Các hành lang, lối đi của căn hộ hoặc các phòng ở;

+ Các tiền sảnh, phòng đệm… sử dụng riêng cho một căn hộ hoặc một vài phòng ở;

+ Các lối đi, lối vào, phòng đệm của khu bếp hay khu tắm rửa, giặt, xí, tiểu tập trung;

+ Các tủ xây, tủ lẩn của căn hộ có cửa mở về phía trong các bộ phận hay phòng phụ.

Trong nhà ở chung cư nhiều căn hộ, diện tích phụ dùng chung cho nhiều căn hộ như phòng để xe, phòng sinh hoạt công cộng chung, phòng quản lý hoặc bảo vệ thì không tính vào diện tích trên.

Mai Hoa

Vũ Thị Thanh Tú