Sau khi hoàn thiện, chủ nhà vẫn không chịu bàn giao nhà thuê cho tôi theo hợp đồng thì tôi có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà hay không? Chủ nhà có phải chịu trách nhiệm gì khi tôi khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại hay không?

Trả lời

Theo quy định của pháp luật dân sự, thời hạn thực hiện nghĩa vụ do các bên thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn.

Việc chủ nhà là bên cho thuê không bàn giao đúng hạn cho bạn là vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận đã được hai bên giao kết trong hợp đồng cho thuê nhà.

Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hủy bỏ hợp đồng như sau:

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Bên cho thuê chậm thực hiện nghĩa vụ giao nhà, cho nên, bạn có quyền hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại Điều 424 của Bộ luật này. Đó là:

“1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này”.

Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Ví dụ, bên cho thuê có trách nhiệm trả lại cho bạn tiền đặt cọc, tiền thuê nhà trả nước (nếu có). Trường hợp bạn chưa thanh toán tiền thuê thì kể cả trước đó thỏa thuận trả tiền định kỳ thì khi đến hạn bạn cũng không phải thực hiện nghĩa vụ này. Bởi vì, Điều 427 của Bộ luật này quy định:

“1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan”.

Bên cho thuê nhà vi phạm nghĩa vụ giao nhà, nếu gây thiệt hại cho bạn họ có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ được quy định tại Điều 361 của Bộ luật này như sau:

“1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể”.

Theo khoản 2 Điều 419 của Bộ luật này, “người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại”.

Số tiền mà Tòa án buộc bên vi phạm phải trả cho bên bị vi phạm phải bù đắp được mọi tổn thất mà họ phải gánh chịu do hành vi vi phạm hợp đồng. Nói cách khác, số tiền bồi thường thiệt hại cho phép đặt người có quyền bị vi phạm vào hoàn cảnh mà lẽ ra người này được hưởng nếu người có nghĩa vụ thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Mai Hoa

Vũ Thị Thanh Tú