Ngày 19/06/2023, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Giá với tinh thần, quan điểm xuyên suốt là tạo sự tự chủ, chủ động hơn cho doanh nghiệp; nhưng vẫn đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, phòng ngừa, ngăn chặn các hành vi tiêu cực trong hoạt động thẩm định giá. Luật Giá năm 2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và có một số điểm mới về thẩm định giá sau đây doanh nghiệp cần lưu ý:

1. Chuyên môn hóa nghiệp vụ của thẩm định viên theo lĩnh vực tài sản

Theo quy định của Luật Giá 2012, chỉ có duy nhất một loại thẻ thẩm định viên về giá và người có thẻ hành nghề được phép định giá giá trị tất cả mọi loại tài sản. Tuy nhiên, Luật Giá 2023 quy định: “thẻ thẩm định viên về giá là chứng nhận chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản hoặc thẩm định giá doanh nghiệp” cấp cho người đạt yêu cầu tại kỳ thi thẩm định viên về giá. Theo đó, thẻ thẩm định viên về giá được chuyên môn hóa theo 2 lĩnh vực: (1) Thẩm định về giá tài sản và (2) Thẩm định giá về giá doanh nghiệp. Đây là điểm mới của Luật Giá năm 2023 so với Luật Giá 2012.

Qua thực tiễn cho thấy, hoạt động thẩm định giá bất động sản chiếm phần tương đối lớn công việc của các doanh nghiệp thẩm định giá ở Việt Nam.Khối lượng công việc hiện tại ở các doanh nghiệp thẩm định giá phần lớn là thẩm định giá bất động sản. Trong khi đó, việc thẩm định giá trị bất động sản là một hoạt động chuyên môn sâu, đòi hỏi người thẩm định giá phải có kiến thức sâu rộng về pháp luật đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Còn những hoạt động định giá các tài sản đặc thù khác lại đòi hỏi có kiến thức chuyên môn rất sâu về các lĩnh vực đó.

Mỗi loại tài sản đều có đặc thù riêng, mức độ phức tạp khác nhau, đòi hỏi người thẩm định giá phải thực sự có kiến thức chuyên sâu về chủng loại tài sản mà mình thẩm định giá. Quy định mới theo hướng phân loại thẩm định viên về giá theo lĩnh vực giúp các thẩm định viên sẽ tập trung chuyên môn vào một mảng tài sản nhất định, giúp cho chuyên môn nghiệp vụ sẽ chuyên sâu hơn và về lâu dài chất lượng hoạt động thẩm định giá sẽ tốt hơn.

2. Củng cố, tăng cường tiêu chuẩn, điều kiện của thẩm định viên về giá

Nhằm nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp của thẩm định viên trong hoạt động thẩm định giá, Luật Giá 2023 cơ bản kế thừa quy định hiện hành, có sửa đổi, bổ sung, kết cấu lại cho phù hợp với tính chất của hoạt động thẩm định giá.

Theo quy định hiện hành, thẩm định viên về giá không được hành nghề với tư cách cá nhân, người có thẻ thẩm định viên về giá khi có nhu cầu hành nghề thẩm định giá phải gắn với hoạt động của doanh nghiệp.Luật Giá 2023 tiếp tục kế thừa và đã quy định rõ hơn việc đăng ký hành nghề với Bộ Tài chính thông qua doanh nghiệp thẩm định giá để được công nhận là thẩm định viên về giá. Quy định này khắc phục được hạn chế tại Luật Giá năm 2012 là không quy định cách thức xác nhận một người được coi là thẩm định viên về giá.

Như vậy, Luật Giá 2023 quy định rõ thẩm định viên về giá phải là những người có thẻ thẩm định viên về giá đã thực hiện đăng ký hành nghề thẩm định giá và được Bộ Tài chính thông báo là thẩm định viên về giá. Để đăng ký hành nghề thẩm định giá, người có thẩm định viên về giá phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Có hợp đồng lao động đang còn hiệu lực với doanh nghiệp mà người có thẻ thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề thẩm định giá, trừ trường hợp người này là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp;

- Có tổng thời gian thực tế làm việc tại các doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan quản lý nhà nước về giá và thẩm định giá với trình độ đại học từ đủ 36 tháng. Trường hợp làm việc với trình độ đại học trở lên về chuyên ngành giá hoặc thẩm định giá theo chương trình định hướng ứng dụng thì tổng thời gian được rút ngắn xuống còn từ đủ 24 tháng;

- Đã cập nhật kiến thức về thẩm định giá theo quy định của Bộ Tài chính, trừ trường hợp thẻ thẩm định viên về giá được cấp dưới 01 năm tính đến thời điểm đăng ký hành nghề;

- Không thuộc đối tượng không được hành nghề theo quy định.

Đồng thời, khi đăng ký hành nghề thẩm định giá, người có thẻ thẩm định viên về giá cũng cần phải lưu ý rằng Luật mới cũng không cho phép người có thẻ thẩm định viên về giá được đăng ký hành nghề thẩm định giá đồng thời tại hai doanh nghiệp thẩm định giá. 

Về lĩnh vực được đăng ký hành nghề:

• Đối với người có thẻ thẩm định viên về giá đã được cấp theo quy định tại Luật Giá 2012 thì được tiếp tục đăng ký hành nghề thẩm định giá trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản và thẩm định giá doanh nghiệp theo quy định của Luật Giá 2023.
• Đối với người có thẻ thẩm định viên về giá trong lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp, sẽ được đăng ký hành nghề cả 02 lĩnh vực là thẩm định giá tài sản và thẩm định giá doanh nghiệp.

3. Điều kiện hoạt động của doanh nghiệp và chi nhánh doanh nghiệp hoạt thẩm định giá

a. Về quyền quản lý, điều hành doanh nghiệp đối với người có chức vụ, quyền hạn sau khi thôi giữ chức vụ trong lĩnh vực quản lý nhà nước về giá

Khoản 2 Điều 17 Luật Doanh nghiệp 2020 và Khoản 6 Điều 40 Luật Hợp tác xã 2012 quy định các đối tượng không có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp hay hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, trong đó có nhắc tới những người có chức vụ, quyền hạn theo quy định của Luật Phòng, chống tham nhũng và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, điểm d Khoản 2 Điều 20 Luật Phòng chống tham nhũng 2018 quy định: “Người có chức vụ, quyền hạn trong cơ quan, tổ chức, đơn vị không được thành lập, giữ chức danh, chức vụ quản lý, điều hành doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, hợp tác xã thuộc lĩnh vực mà trước đây mình có trách nhiệm quản lý trong thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ”. 

Nhằm tạo sự thống nhất, đồng bộ giữa các luật có liên quan và với các lĩnh vực chuyên môn khác, Luật Giá 2023 đã bổ sung quy định người có chức vụ, quyền hạn thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước về giá, sau khi thôi giữ chức vụ, không được thành lập hoặc giữ các chức danh, chức vụ quản lý, điều hành tại doanh nghiệp thẩm định giá trong một thời hạn nhất định. Theo đó, người có chức vụ, quyền hạn trong lĩnh vực quản lý nhà nước về giá chỉ được thành lập và đảm nhiệm chức vụ quản lý trong doanh nghiệp thẩm định giá sau khi thôi giữ chức vụ theo quyết định của cấp có thẩm quyền ít nhất 24 tháng.

b. Về điều kiện cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá

Luật Giá 2023 yêu cầu các công ty tăng cường về số lượng thẩm định viên tại các doanh nghiệp thẩm định giá. Trong khi đó, Luật Giá 2012 quy định mỗi doanh nghiệp thẩm định giá chỉ cần ít nhất có từ 3 thẻ thẩm định viên thì Luật Giá năm 2013 quy định phải có từ 5 người có thẻ thẩm định viên về giá trở lên mới đủ điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp. Trong đó, quy định mới cũng làm rõ điều kiện cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đối với từng loại hình doanh nghiệp như sau:

a. Đối với doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty hợp danh:

Chủ sở hữu công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên là cá nhân, các thành viên hợp danh công ty hợp danh: Phải là người có thẻ thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp;

b. Đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần

- Thành viên, cổ đông là cá nhân: Có ít nhất 02 thành viên góp vốn hoặc 02 cổ đông là người có thẻ thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp và tổng số vốn góp của các thành viên góp vốn, cổ đông là thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp phải chiếm trên 50% vốn điều lệ của doanh nghiệp.

- Thành viên, cổ đông là tổ chức: Người đại diện theo ủy quyền của tổ chức góp vốn phải là người có thẻ thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp và tổng số vốn góp của các thành viên không quá 35% vốn điều lệ.

Quy định về tỷ lệ góp vốn này nhằm đảm bảo quyền chi phối của thẩm định viên đối với hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá.

c. Hoạt động của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá

Tương tự doanh nghiệp thẩm định giá, việc quy định về người có thẻ thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại chi nhánh cũng được nâng lên.Theo đó, tại mỗi chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phải có ít nhất 3 người có thẻ thẩm định viên về giá đủ các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá tại chi nhánh, thay vì quy định trước đây chỉ cần 2 thẻ thẩm định viên về giá.

Bên cạnh đó, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phải đáp ứng thêm các điều kiện sau:

(i) Người đăng ký hành nghề thẩm định giá tại chi nhánh không được đồng thời đăng ký hành nghề thẩm định giá tại trụ sở chính hoặc chi nhánh khác của doanh nghiệp thẩm định giá;

(ii) Người đứng đầu chi nhánh phải là người có thẻ thẩm định viên về giá đủ điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá tại chi nhánh đó.

4. Về người đại diện theo pháp luật và người giữ chức vụ quản lý tại doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh thẩm định giá

Các yêu cầu về người đại diện theo pháp luật, người quản lý tại doanh nghiệp thẩm định giá đã được quy định tại các văn bản hướng dẫn hiện hành. Tuy nhiên, Luật Giá 2023 đã dành riêng một điều luật quy định về người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá, người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá để tăng tính đồng bộ, đồng thời tiếp tục khẳng định giá trị pháp lý của các quy định này trong thực tiễn quản lý hoạt động thẩm định giá. Cụ thể như sau:

a. Đối với người đại diện theo pháp luật, người giữ chức vụ quản lý tại doanh nghiệp thẩm định giá:

Ngoài các điều kiện chung khi đăng ký hành nghề thẩm định giá, người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc tại doanh nghiệp thẩm định giá cần thêm một số điều kiện sau:

- Phải được ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;

- Là thẩm định viên về giá tại doanh nghiệp đó;

- Có đủ từ 36 tháng là thẩm định viên về giá;

- Không thuộc các trường hợp đã giữ vị trí tương đương tại doanh nghiệp thẩm định giá đã bị thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong thời gian 12 tháng đối với doanh nghiệp thẩm định giá đã bị thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá lần đầu và 60 tháng đối với doanh nghiệp thẩm định giá đã bị thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá từ lần 02 trở lên tính tới thời điểm nộp hồ sơ cấp, cấp lại giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

b. Đối với người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá: Được ghi tên trên giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá cấp cho doanh nghiệp thẩm định giá.

5.  Về tính pháp lý của kết quả thẩm định giá được bảo đảm hơn

Theo Luật Giá năm 2012, kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản. Kết quả thẩm định giá này chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định và chứng thư thẩm định giá. Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn Luật Giá 2012 chỉ quy định về số lượng chứng thư và báo cáo phải ký ít nhất là 10 bộ trong năm được thông báo hành nghề.

Luật Giá 2023 đã có quy định cụ thể trong việc phát hành báo cáo, chứng thư thẩm định giá và tăng tính pháp lý cho các kết quả thẩm định giá khi quy định rõ ràng về việc phải có chữ ký và đóng dấu trên các tài liệu này. Cụ thể:

- Chứng thư thẩm định giá: Phải có chữ ký của thẩm định viên về giá thực hiện thẩm định giá và chữ ký của người đại diện theo pháp luật/ người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá, đóng dấu doanh nghiệp.

- Báo cáo thẩm định giá: Phải có chữ ký của thẩm định viên về giá thực hiện thẩm định giá và phê duyệt của người đại diện theo pháp luật/ người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và không thể tách rời chứng thư thẩm định giá.

Trong trường hợp cần thiết, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp vẫn có thể ủy quyền cho người quản lý doanh nghiệp – thẩm định viên về giá tại doanh nghiệp ký chứng thư thẩm định giá và xem xét, phê duyệt báo cáo thẩm định giá, nhằm tăng quyền tự chủ, tự quyết cho doanh nghiệp thẩm định giá cũng như người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá trong các hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp mình.

Trên đây là một số điểm mới cơ bản về thẩm định giá quy định tại Luật Giá 2023. Việc ban hành Luật Giá 2023 đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về giá, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác quản lý nhà nước, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và ổn định tình hình chính trị của đất nước./.

                                                                                              Hương Thảo

Văn Bản Pháp Quy